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易宪容说房地产商自己把土地价格推高

文章来源: 发布时间:2019-6-11

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易宪容说,房地产商自己把土地价格推高

2009-03-16 11:16:00

来源:证券之星

 

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“两会”期间,关于房价过高的原因在政府与房地产商之间鲜有地达成了一个共识,即土地成本过高引起高房价。   全国工商联日前向“两会”递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。据介绍,全国工商联房

“两会”期间,关于房价过高的原因在政府与房地产商之间鲜有地达成了一个共识,即土地成本过高引起高房价。

全国工商联日前向“两会”递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。据介绍,全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。其中,三个一线城市中,上海的开发项目流向政府的份额较高,达64.5%。调查显示,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例较高,达到58.2%。除土地成本支出外,目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本近3成。

报告认为,“土地财政”让政府成了较大的受益者,而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的,这使得近年来房价居高不下,从而相对降低了公众的购买力。

“从经济学基本原理来说,土地是国有的,土地价格是由房价决定的,不是倒过来的。以前房价低的时候,谁买土地啊,土地那个时候很便宜,是后来房地产商自己把土地价格炒起来的。

现在房价跌了,房地产商就把责任赖到政府头上去了。”著名经济学家、房地产专家易宪容对《中国产经新闻》记者表示,开发商不能简单地把高房价的责任推给政府。但无须争辩的是,各方言辞都共同指向一个事实——“目前房价过高”。利润的分配只不过是地方政府与开发商之间的博弈结果。众所周知的是,老百姓较关心的不是谁是利润较大癫痫病人会伴随头痛的一些原因受益者,而是房价何时才能降下来。不管是政府所得的利润还是开发商所得利润,较终埋单者无疑都是购房者。用十一届全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印的说法即,“羊毛出在羊身上”。许家印认为,只有政府让利、国家让利、企业让利,才能从根本上杜绝房价飞涨及购房成本被无限转嫁给购房者,有利于真正降低并稳定房价。

“高房价下,吃亏的只有老百姓。”易宪容表示。

一个开发商,拿到一块地,盖起房子,卖掉,赚进一笔利润,这是大家所理解的房地产盈利模式。而房地产开发商的利润构成,有学者认为实际应该包含两部分:一部分是从拿到地开始,土地增值而获取的利润;另一部分是开发团队从规哪些癫痫病患者适合手术治疗划、设计、施工到销售所付出的服务而获取的回报。

但要了解开发商实际获得的利润,还需要了解高房价的构成。“目前商品住房的成本构成主要是这几块。靠前是土地成本,这其中也包括拆迁补偿费用。第二块是商品房建设过程中的建造成本。第三大块是一些税成都哪家医院治疗癫痫好、费,有的是法定的,有的是规范性文件规定的。还有一块是开发企业的融资成本。目前中国的开发企业开发资金大部分是通过商业银行贷款取得的,所以它要还利息,这是一个融资的成本。再有一块是开发企业的营销成本,他要雇一些人,还要做广告。剩下一部分是开发企业的利润。”住房和城乡建设部副部长齐骥如是说。

齐骥是在十一届全国人大二次会议新闻中心举行的“住房保障问题”专题会上,对房价构成进行了解析:制造成本以及税费在全国并没有太大的差异。其他的运营成本,如各个企业促销的程度和销售理念,就各有差异了。因此,各地区影响房价的主要因素之一是土地成本。“因此目前商品房的开发成本中,土地成本占了很大一块。至于在某一个具体的城市土地成本占了多大的百分比,建造成本占了多大的百分比,北京好的癫痫病专科医院是哪没有具体的统计数据。”

十一届全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印曾宣称,“房地产开发商合理利润应为5%。”5%的利润意味着,仅比经济适用房3%的利润高出一点点。

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